НОРМАТИВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.

   ДАННАЯ СТРАНИЦА СОДЕРЖИТ СЛЕДУЮЩИЕ РАЗДЕЛЫ:
1) Общие положения.

2) Организация технической эксплуатации здания.

3) Техническая эксплуатация строительных конструкций.

4) Техническая эксплуатация инженерного оборудования.

5) Особые условия технической эксплуатации зданий, построенных на грунтах второго типа по просадочности.

6) Пожарная безопасность.

1. Общие положения.

   1.1. После окончания строительных работ необходимо составить архтехпаспорт объекта и передать его заказчику до образования государственной приемочной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию. Архтехпаспорт вместе с другими документами, предусмотренными ДБН А.3.1-3-94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'ектів. Основні положення», представляется на рассмотрение государственной приемочной комиссии.
   1.2. Инженерно-технические работники, ответственные за эксплуатацию объекта, назначаются не менее чем за месяц, а обслуживающий персонал - за две недели до приемки объекта в эксплуатацию.
   1.3. Переоборудование и перепланировка здания, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

2. Организация технической эксплуатации здания.

   2.1. При техническом обслуживании и ремонте зданий следует учитывать указания раздела «Техническая эксплуатация» проекта здания и требования ДБН «Промышленные здания и сооружения. Основные положения».
   2.2. Контроль технического состояния зданий следует осуществлять путем проведения систематических осмотров и обследований. При проведении осмотров и обследований должны применяться эффективные методы обследований зданий с использованием современных средств технической диагностики в соответствии с «Положением по техническому обследованию зданий», утвержденному в установленном порядке.
   Устанавливаются три вида осмотров: общие, частичные и внеочередные.
   2.3. Плановые осмотры следует проводить общие, при которых осматривается здание в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, и частичные, при которых осматриваются отдельные элементы здания или помещения.
   Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
   Периодичность плановых частичных осмотров элементов и помещений зданий не реже двух раз в год.
   Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться после ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий или при выявлении деформаций конструкций и неисправностей инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
   2.4. В случае передачи отдельных элементов здания или инженерного оборудования на специализированное обслуживание по договору частичные осмотры должны проводить соответствующие службы обслуживания.
   2.5. Дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, обнаруженные во время их осмотров, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены эксплуатационной организацией или привлечением по договору других организаций.
   2.6. Эксплуатационная организация должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно сообщить о случившемся в вышестоящую организацию.
   2.7. Результаты осмотров следует отражать в документах по учету технического состояния зданий. Выявленные в процессе общих, частичных и внеочередных осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома отражаются в журнале осмотров.

3. Техническая эксплуатация строительных конструкций.

   Фундаменты и стены подвалов.
   3.1. Исследование состояния грунтов, конструкций фундаментов и стен подвалов следует производить, как правило, специализированными организациями.
   3.2 Оконные приямки и приямки входов в подвалы следует очищать от мусора и снега не реже одного раза в месяц. Для удаления воды из приямков необходимо производить систематическую прочистку водоотводящих устройств.
   Для защиты приямков от дождя целесообразно устанавливать над ними откидные козырьки.
   3.3. Рытье котлованов, траншей и прочие земляные работы в непосредственной близости от зданий (до 10м) допускается производить только по согласованию.
   3.4. Отмостки и тротуары должны иметь поперечные уклоны от стен здания не менее 0,02. Поверхность отмостки, граничащей с проезжей частью, должна быть приподнята над ней на 15см.
   3.5. Просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах,необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию, с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.
   3.6. Отвод воды от водосточных труб должен производиться через специальные бетонные или асфальтовые лотки с уклоном не менее 0,02.

   Стены.
   3.7. Сквозные и волосные трещины, выкрашивание раствора из кладки, повышенная влаго- и воздухопроницаемость стыков между панелями и блоками, разрушение заделки стыков, увлажнение конденсационной и грунтовой влагой, отслоение и разрушение облицовочных фактурных слоев и т.д. необходимо устранять по мере выявления, не допуская из дальнейшего развития.
   3.8. Увлажнение нижних частей стен грунтовой влагой необходимо устранять путем восстановления горизонтальной гидроизоляции с использованием рулонных материалов и мастик или блокирования поступающей влаги электроосмотическим способом, или методом зарядной компенсации по проекту.
   После устранения источников увлажнения должна быть произведена сушка стен до нормативной влажности (±5%) путем усиленной естественной вентиляции при одновременном дополнительном отоплении с помощью переносного отопительного оборудования. Стены, промерзающие или конденсирующие вследствие повышенной их теплопроводности, необходимо утеплять.
   3.9. Организации или специалисты по эксплуатации зданий при обнаружении трещин, вызвавших повреждение стен, отклонения стен от вертикали, их выпучивание и просадку на отдельных участках, а также в местах заделки перекрытий, должны организовывать систематическое наблюдение за ними с помощью маяков или другим способом. Если будет установлено, что деформации увеличиваются, следует принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Стабилизировавшиеся трещины следует заделывать.
   3.10. Наружную отделку отремонтированных участков стен необходимо выполнять аналогично существующей.
   3.11. Дефекты, вызвавшие снижение прочности и устойчивости, водозащитных и теплотехнических свойств наружных ограждающих конструкций, звукоизоляции и других показателей, которые не могут быть устранены при текущем ремонте, следует устранять при капитальном ремонте или реконструкции по соответствующему проекту.

   Перекрытия.
   3.12. Местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития.
   Сверхнормативные прогибы несущих элементов, зыбкость, повышенная звукопроводимость, промерзание, переохлаждение и увлажнение перекрытий, следует устранять при капитальном ремонте по проекту.
   3.13. Усиление перекрытий, устранение сверхнормативных прогибов перекрытий, устранение смещения несущих конструкций со стен или прогонов (недостаточной глубины опирания элементов), трещин и других деформаций, снижающих несущую способность и устойчивость перекрытия, должны производиться по проекту. При обнаружении указанных деформаций перекрытий должны быть приняты срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

   Водоотводящие устройства.
   3.14. Неисправности системы водоотвода: (загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов между собой и с кровлей, обледенение водоотводящих устройств и свесов), засорение открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, следует устранять по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы.
   3.15. Заменяемые водосточные трубы, как правило, следует прокладывать вертикально, без переломов.

4. Техническая эксплуатация инженерного оборудования.

   Теплоснабжение.
   4.1. Системы теплоснабжения (тепловые сети, системы отопления и горячего водоснабжения) зданий должны постоянного находиться в технически исправном состоянии, и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению и вентиляции, утвержденными в установленном порядке.
   4.2. Персонал, обслуживающий системы теплоснабжения, должен быть аттестован с проверкой знаний по технике безопасности: инженерно-технический персонал и руководящие работники - один раз в три года; остальные - не реже одного раза в год.
   Инженерно-технические работники и рабочие по эксплуатации систем теплоснабжения и вентиляции, обслуживающие жилые здания, должны знать эти системы и оборудование, как по чертежам, так и в натуре.
   4.3. Реконструкция и наладка систем должны производиться, как правило, по договорам со специализированными, монтажными и наладочными организациями. Проектная документация должна быть утверждена в установленном порядке. Все изменения при переоборудованиях должны быть отражены в исполнительных чертежах.
   4.4. Эксплуатация теплоэлектроцентралей, квартальных котельных, тепловых сетей и тепловых пунктов должна производиться, как правило, специализированными теплоснабжающими организациями.
   4.5. Приемка тепловых узлов, бойлерных, систем отопления и горячего водоснабжения во вновь выстроенных или реконструируемых зданиях должна производиться одновременно с приемкой здания с участием представителей теплоснабжающей организации; главного инженера (инженера),тепломеханика; представителя специализированной организации по обслуживанию теплового хозяйства, представителей подрядной и субподрядной организации с оформлением соответствующего акта.Перед приемкой в эксплуатацию все системы и оборудование теплоснабжения должны непрерывно и исправно работать в течение шести часов.

   Водопровод и канализация.
   4.6. Эксплуатационные требования должны содержать:
   а) проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем), планово-предупредительных ремонтов, устранение крупных дефектов в строительно-монтажных работах по монтажу систем водопровода и канализации;
   б) устранение сверхнормативных шумов и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного;
   в) устранение утечек, протечек, закупорок, засоров, дефектов при осадочных деформациях частей здания или при некачественном монтаже санитарно-технических систем и их запорно-регулирующей арматуры, срывов гидравлических затворов, гидравлических ударов (при проникновении воздуха в трубопроводы), заусенцев в местах соединения труб, дефектов в гидравлических затворах санитарных приборов и негерметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзания оголовков канализационных вытяжек и т.д.;
   г) предотвращение образования конденсата на поверхности трубопроводов водопровода и канализации;
   д) изучение слесарями-сантехниками систем водопровода и канализации в натуре и по технической (проектной) документации (поэтажных планов с указанием типов и марок установленного оборудования, приборов и арматуры; аксонометрической схемы водопроводной сети с указанием диаметров труб и ведомости-спецификации на установленное оборудование, водозапорную и водоразборную арматуру);
   4.7. В неотапливаемых помещениях в период подготовки к зиме следует проверить состояние и произвести ремонт изоляции труб водопровода и канализации, утеплить противопожарный водопровод. При наличии воды в подвалах следует ее откачать, закрыть продухи в технический подвал, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел.
   4.8. В зимний период следует обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале.

   Электроснабжение, электрооборудование.
   4.9. Эксплуатация электрооборудования жилых зданий должна производится в соответствии с действующими Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей и правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭ и ПТБ).
   4.10. Эксплуатационная организация должна получить от строительно-монтажной организации, возводившей или реконструировавшей здание следующую техническую документацию:
   - исполнительные чертежи и схемы электроснабжения здания со спецификацией электрооборудования, электроконструкций, установленных светильников, электроустановочных изделий, защитной аппаратуры и электромонтажных изделий, а также марки и сечения проводов и кабелей, примененных на отдельных участках внутридомовой электрической сети;
   - при скрытых системах электропроводок - трассы прохождения электропроводок по всем помещениям;
   - акты на скрытые работы, составленные по результатам осмотра перед закрытием;
   - паспорта на установленное силовое электрооборудование с протоколами его испытаний;
   - протоколы измерения сопротивления петли «фаза-нуль»;
   - протоколы измерения сопротивления растеканию тока заземляющих устройств (или системы вторичного заземления), в том числе молниезащиты.

5. Особые условия технической эксплуатации зданий, построенных на грунтах второго типа по просадочности.

   5.1. Здания, построенные на участках, имеющих макропористые лессовые грунты второго типа по просадочности с частичным устранением просадочных свойств механическим уплотнением или естественном основании, должны иметь систематическое наблюдение за осадками в соответствии с «Руководством по наблюдениям за деформациями оснований и фундаментов зданий и сооружений».
   5.2. В процессе технической эксплуатации зданий на просадочных грунтах также следует осуществлять дополнительные мероприятия:
   - контролировать своевременную и быструю ликвидацию утечек воды из систем водопровода, канализации, теплофикации в зданиях и наружных сетях, для чего надлежит производить соответствующий инструктаж по вопросам безопасности при утечках воды;
   - проверять правильность записей в журнал всех случаев аварий, утечек из систем трубопроводов, результаты осмотра состояния смотровых и контрольных колодцев и состояние отдельных конструкций в аварийных случаях;
   - следить за доступностью для осмотра всех смотровых и контрольных - колодцев, входов в тоннели или каналы, технические подполья и подвалы, где уложены трубопроводы водоснабжения, теплоснабжения и канализации и всех запорных устройств;
   - проверять выключение кранов по окончании полива газонов и тротуаров (во избежание образования сосредоточенных скоплений воды вблизи фундаментов зданий).
   5.3. Измерение величины осадок и просадочных деформаций должно производиться нивелированием по установленным на цоколе здания и на несущих поперечных стенах осадочным меркам, после приемки здания в эксплуатацию, систематически, но не реже одного раза в три месяца в первый год эксплуатации, а затем в течение всего срока эксплуатации не реже одного раза в год.
   5.4. Наблюдение за осадкой здания должно производиться в соответствии с Руководством (см. п. 5.1).
   Наличие осадки фундаментов до организации систематических наблюдений по п. 5.3. следует определять путем нивелирования цоколя, подоконников в различных точках по длине и ширине здания с привязкой к реперу.
   5.5. Исправность канализационных колодцев в местах присоединения выпуска канализации к магистральному трубопроводу и наличие решеток, препятствующих поступлению в магистральный трубопровод каких-либо включений, способных засорить трубопроводы, необходимо проверять не реже одного раза в месяц.
   5.6. После продолжительных ливневых дождей (в течение двух-трех дней) следует производить внеочередную нивелировку положения подошвы или обреза фундаментов и детальный осмотр несущих конструкций, определять места скопления ливневых вод и принимать срочные меры для их удаления.
   Результаты осмотра следует фиксировать в актах, в которых кроме описания деформаций, указывать места из развития, время обнаружения и принятие мер по устранению.
   5.7. Эксплуатационные организации должны обеспечивать профилактическую прочистку сетей канализации, как правило, не реже одного раза в три месяца, а также прочистку ливневой канализации не реже двух раз в год до периода наибольшего выпадения атмосферных осадков в районе.
   5.8. Маяки при обнаружении неравномерных осадок фундаментов, а также деформаций в виде трещин следует устанавливать на стены и фундаменты.

6. Пожарная безопасность.

   6.1. Персонал эксплуатационной организации должен обеспечить пожарную безопасность обслуживанием прилегающей территории в соответствии с типовыми Правилами пожарной безопасности.
   6.2 Ответственность за техническое состояние средств автоматической противопожарной защиты и систем дымоудаления, внутреннего пожарного водопровода возлагается на руководителей и соответствующих должностных лиц инженерно-технических служб, эксплуатационных и других организаций, в ведении которых находится здание.
   6.3. В служебных, складских и подсобных помещениях должен быть установлен строгий противопожарный режим (определен порядок осмотра и закрытия помещений после окончания рабочей смены, проведения работ с открытым огнем, пользования электронагревательными приборами и т.п.) и контроль за его соблюдением. Указанные помещения должны быть оборудованы автоматическими системами сигнализации и пожаротушения помещений в соответствии с действующими нормами проектирования.
   6.4. Подвальные помещения необходимо закрывать на замки, ключи от которых должны находиться у дежурного или диспетчера (с обязательной отметкой о получении и сдаче ключа в журнале регистрации выдачи ключей), а также у дежурного по зданию, которые должны выдавать их только в случае пожара представителям администрации и пожарным.
   6.5. Наладка, ремонт и эксплуатация автоматических систем противопожарной защиты должна производиться в соответствии с требованиями Инструкции по эксплуатации и ремонту автоматизированных систем противопожарной защиты.
   6.6. Обслуживание автоматических систем противопожарной защиты следует производить специализированными организациями.
   6.7. Системы автоматической пожарной сигнализации и противодымной защиты должны приниматься в эксплуатацию одновременно с приемкой здания. Не допускается приемка в эксплуатацию вновь построенных или капитально отремонтированных зданий, не оборудованных системами противопожарной защиты и не выведенных на пульт объединенных диспетчерских служб.
   6.8. Лица, ответственные за эксплуатацию противопожарного оборудования, назначенные приказом по эксплуатационной организации, должны ознакомить персонал с правилами ручного дистанционного включения противопожарных систем в работу при пожаре и пользования средствами пожаротушения, а также обеспечить исправность насосов, гидрантов, пожарных рукавов, пожарных стволов, огнетушителей. Инструктаж следует регистрировать в специальном журнале.